📌 Art. 1º – Aplicação da Lei

O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta lei.

✅ Estados, Distrito Federal e Municípios podem criar normas complementares, desde que respeitem esta lei.

📌 Art. 2º – Loteamento e Desmembramento

O parcelamento pode ser feito por:

• 🏘️ Loteamento: subdivisão de gleba em lotes com abertura/modificação de vias públicas.

• 🏠 Desmembramento: subdivisão sem necessidade de novas vias.

🎯 Definições importantes:

• 📍 Lote: terreno com infraestrutura básica definida pelo plano diretor.

• 🔌 Infraestrutura básica: sistema de água, esgoto, energia elétrica, drenagem e vias de circulação.

📌 Art. 2º, § 6º – Parcelamento em Zonas Habitacionais de Interesse Social (ZHIS)

▶︎ Nos loteamentos situados em Zonas Habitacionais de Interesse Social (ZHIS), a infraestrutura básica mínima deve conter:

✔️ Vias de circulação 🚗

✔️ Drenagem pluvial 💧

✔️ Rede de abastecimento de água 🚰

✔️ Soluções para esgoto e energia elétrica domiciliar ⚡

⚠️ A Lei 6.766/79 não prevê a iluminação pública entre os requisitos previstos no art. 2º, § 6º!!!!!!!

⚠️ Importante: As ZHIS são áreas destinadas à habitação popular, normalmente a pessoas de baixa renda, e podem ter regras específicas definidas por lei.

💡 APROFUNDAMENTO SOBRE ZHIS!

🔹 Principais Características das ZHIS:

✅ Destinação social: voltadas para moradias de interesse social, geralmente destinadas à população de baixa renda;

✅ Regras urbanísticas diferenciadas: podem ter normas mais flexíveis quanto a tamanho de lotes, taxa de ocupação e exigências de infraestrutura, para viabilizar moradias acessíveis;

✅ Regularização fundiária: muitas ZHIS incluem áreas já ocupadas informalmente e são usadas para regularizar loteamentos irregulares e favelas;

✅ Promoção de infraestrutura e serviços: o poder público deve intervir para melhorar a qualidade de vida nessas áreas, fornecendo saneamento, transporte e equipamentos urbanos;

✅ Incentivo à habitação popular: pode incluir incentivos fiscais e urbanísticos para projetos de habitação de interesse social.

🔹 Objetivos das ZHIS:

✔ Reduzir o déficit habitacional.
✔ Promover a inclusão social e reduzir a segregação urbana.
✔ Regularizar e integrar assentamentos informais.
✔ Melhorar as condições de moradia para populações vulneráveis.

📌 Art. 2º, § 7º – Condomínio de Lotes

🔹 O lote pode ser constituído de duas formas: 

1️⃣ Como imóvel autônomo, com matrícula própria.

2️⃣ Como unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.

🛑 Diferencial do condomínio de lotes: Permite a criação de um condomínio fechado onde os lotes pertencem a diferentes proprietários, mas há áreas comuns compartilhadas.

📌 Art. 2º, § 8º – Loteamento de Acesso Controlado

🔹 Loteamento de acesso controlado:
✅ Permite a instalação de controle de acesso por meio de portarias ou segurança privada.

🚫 Mas não pode impedir a circulação de pedestres ou veículos não residentes.

📜 Regulamentação: O controle de acesso deve ser autorizado por ato do Poder Público Municipal.

💡 APROFUNDAMENTO SOBRE LOTEAMENTO CONTROLADO!

🏠 ENTÃO, O LOTEAMENTO FECHADO É UM CONDOMÍNIO PRIVADO?

Não. O loteamento fechado mencionado acima não é um condomínio privado, pois:

▶︎ As vias internas continuam sendo públicas, de propriedade do município;

▶︎ O fechamento é permitido por concessão da Prefeitura, e não por direito inerente aos moradores;

▶︎ A manutenção pode ser custeada pelos próprios moradores, mas os serviços públicos devem continuar sendo prestados;

▶︎ A qualquer momento, a Prefeitura pode revogar a permissão de fechamento, pois as ruas não são propriedade dos moradores.

📌 DIFERENÇA IMPORTANTE: 

🔹 Loteamento Fechado → Vias e áreas comuns são públicas, mas o acesso pode ser controlado.

🔹 Condomínio Privado (ou de Lotes) → Vias e áreas comuns são privadas, pertencendo ao conjunto de condôminos.

⚖️ EXISTE ALGUM FUNDAMENTO PARA TRANSFORMAR O LOTEAMENTO EM CONDOMÍNIO PRIVADO?

Sim! Para que um loteamento fechado se transforme em condomínio de lotes, é necessário:

1. A desafetação das vias públicas, tornando-as propriedade dos moradores (isso depende de legislação municipal).

2. Adequação à Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínios) ou ao art. 1.358-A do Código Civil (introduzido pelo Estatuto da Cidade).

📌 Art. 3º – Limites e Restrições

O parcelamento do solo só pode ocorrer em: 

✔️ Zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, definidas pelo plano diretor.

🚫 Proibido em:

• Áreas alagadiças 🌊
• Terrenos contaminados ☢️
• Locais com risco geológico 🏔️

•  Terrenos com declividade igual ou superior a 30%. ↘️

• Áreas de preservação ambiental 🌳

APROFUNDAMENTO!

🏔️ Proibição de Loteamento em Terrenos com Alta Declividade

📌 Regra geral:
É proibido realizar loteamento em terrenos com declividade igual ou superior a 30%.

📌 Exceção:
O loteamento poderá ser autorizado se forem atendidas exigências específicas das autoridades competentes, como:

✔ 📑 Estudos geotécnicos que garantam a segurança da área;

✔ 🏗️ Medidas de engenharia para evitar deslizamentos e erosão;

✔ 🏡 Planejamento urbano especial para ocupação segura da área.

📌 Art. 4º – Condições obrigatórias

📌 O loteamento precisa garantir:

• 🏞️ Áreas públicas (vias, equipamentos urbanos e comunitários) proporcionais à densidade do local;

• 📏 Lotes com no mínimo 125m² e frente de 5 metros (salvo ZHIS);
  

• 🛣️ Reserva de faixa não edificável de 15m (de cada lado) ao longo de rios e rodovias. (pode ser reduzida até o limite de 5m (de cada lado).

🔹 ⚠️ Exceções: Municípios podem definir regras específicas para áreas industriais e habitação social.

📌 Definições importantes:

✔️ 🏫 Equipamentos Comunitários.

🤔 Serviços públicos voltados para o bem-estar social e o desenvolvimento da população:

➡️ Educação 📚

➡️ Cultura 🎭

➡️ Saúde 🏥

➡️ Lazer 🏞️

➡️ Outros serviços similares 👥

🎯 Objetivo:

✅ Atender às necessidades sociais da população, garantindo acesso à educação, saúde, cultura e lazer.

✔️ 🏙️ Equipamentos Urbanos:

🤔 Infraestrutura básica que garante a funcionalidade dos espaços urbanos.

➡️ Abastecimento de água 🚰

➡️ Rede de esgotos sanitários 🚽

➡️ Energia elétrica ⚡

➡️ Coleta de águas pluviais 💧

➡️ Rede telefônica 📞

➡️ Gás canalizado 🔥

🎯 Objetivo:
✅ Garantir o funcionamento da cidade, permitindo que os lotes tenham acesso a serviços básicos de infraestrutura.

⚠️ Importante: A reserva dessas áreas públicas deve obedecer às determinações do plano diretor municipal ou legislação específica.

📌 Art. 5° Reserva de Faixa Non Aedificandi para Equipamentos Urbanos:

O Poder Público pode exigir que, em cada loteamento, seja reservada uma faixa "non aedificandi" (onde não é permitido construir).

🎯 Finalidade:

🔹🛡️ Proteção urbanística – Evita ocupações indevidas e desordenadas;

🔹 🏗️ Infraestrutura – Destinação de áreas para equipamentos urbanos essenciais;
🔹 🚧 Segurança – Garante espaço para futuros projetos urbanos e vias públicas.

📌 Exemplos de Equipamentos Urbanos na Faixa Non Aedificandi:

🏥 Postos de saúde;
🏫 Escolas públicas;
🚒 Corpo de bombeiros;
🚦 Sinalização viária e rodoviária;
🛣️ Expansão de vias públicas;
💧 Reservatórios de água.

⚠ Importante:

A exigência dessa reserva pode variar conforme a legislação municipal e as necessidades do planejamento urbano da região.

📌 Art. 6º – Diretrizes Municipais

Antes de apresentar o projeto, o interessado deve solicitar à prefeitura as definições e diretrizes de:

✔️ Uso do solo
✔️ Sistema viário
✔️ Áreas públicas

📌 Art. 8º – Dispensa da Fixação de Diretrizes

🟢 Regra geral: Antes de aprovar um projeto de loteamento, a Prefeitura deve definir diretrizes para o uso do solo, conforme previsto nos arts. 6º e 7º da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79).

🟡 Exceção: O artigo 8º permite que alguns Municípios dispensem essa etapa, desde que preencham um dos seguintes requisitos:

1️⃣ Municípios com menos de 50.000 habitantes:

Pequenos municípios podem aprovar loteamentos sem exigir a fixação prévia das diretrizes de urbanização.

2️⃣ Municípios que tenham plano diretor com diretrizes para a área:

Se o plano diretor já prevê normas de urbanização para a região onde será feito o parcelamento, a fase de definição das diretrizes pode ser dispensada.

🔹 Em Resumo: Essa flexibilização busca agilizar o processo de parcelamento do solo em cidades menores ou que já possuem um planejamento urbano definido no Plano Diretor. 🏙️✅

📌 Art. 9º – Documentos Necessários

📎 Para aprovação do loteamento, o projeto deve conter:

🗺️ Planta detalhada com ruas, lotes e áreas públicas;

📜 Certidão de propriedade do terreno; 

📑Certidão negativa de tributos; 

📅 Cronograma da execução das obras.

APROFUNDAMENTO!

Diferença entre Loteamento Clandestino e Loteamento Irregular

 🏴‍☠️ Loteamento Clandestino:

➡︎ Ocorre quando o loteador NÃO solicita aprovação da Prefeitura e inicia a urbanização sem autorização;
➡︎ Trata-se de um desrespeito total às normas legais, pois não há qualquer registro ou controle do Poder Público sobre o parcelamento.

🔥 Consequências:

▶  🚫 O loteamento não pode ser regularizado facilmente;
▶  🏗️ Pode sofrer embargo ou demolição das construções ilegais;
▶ ⚠️ Os compradores dos lotes podem ficar sem escritura e sem acesso a serviços públicos (água, luz, esgoto).
▶ ⚖️ O loteador pode ser processado criminalmente por infração ao Art. 50 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano.

📌 👀 Loteamento Irregular:

➡︎ Ocorre quando o loteador até informa à Prefeitura sobre o loteamento, mas NÃO cumpre todas as exigências legais;

➡︎ Pode acontecer quando:

• 🏃‍♂️ O loteador não cumpre as exigências municipais para aprovação;

• ❌ 📜 Não registra o loteamento no Cartório de Registro de Imóveis;

• 🏗️ Executa obras diferentes do projeto aprovado pela Prefeitura.

🔥 Consequências:

▶ 🏛️ A Prefeitura pode exigir a regularização do loteamento.

▶ ❌ Pode ser vedada a ligação de infraestrutura essencial (energia, água, esgoto).

▶ ⚖️ Pode resultar em sanções civis, administrativas e criminais para o loteador.

📌 🛠️ Solução para Loteamentos Irregulares:

🖋️ O loteador pode buscar a regularização por meio de um processo administrativo junto à Prefeitura;

🏛️ Caso não seja regularizado pelo loteador, o Município pode assumir a regularização para evitar danos aos compradores (Art. 40 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano);

⚖️ O comprador pode exigir a regularização do lote na Justiça, se tiver cumprido sua parte do contrato.

🔹 Resumindo!

✦  Loteamento Clandestino = Nunca foi aprovado, totalmente ilegal;

✦ Loteamento Irregular = Foi iniciado, mas não cumpriu todos os requisitos legais;

⚠️ Ambos geram problemas jurídicos, mas o irregular pode ser regularizado

📌 Art. 10º – Requisitos para Aprovação

✔️ O interessado deve apresentar:

🗺️ Planta do imóvel com divisão pretendida;

🚩 Indicação do sistema viário e dos loteamentos próximos.

📌 Art. 11 – Aplicação de Normas Urbanísticas ao Desmembramento

🟢 Regra geral:

📍 O desmembramento deve seguir as normas urbanísticas vigentes da região onde será realizado.

🟡 Na ausência de normas específicas:
📍 Se não houver regras urbanísticas definidas para a área, aplicam-se as mesmas normas previstas para loteamentos.

📌 Parágrafo único – Requisitos para aprovação do desmembramento:

✅ O Município (ou o Distrito Federal, se aplicável) pode definir exigências específicas para a aprovação do desmembramento quando a destinação de áreas públicas no loteamento original tiver sido inferior ao mínimo exigido pelo § 1º do art. 4º.

📌 Art. 13 – Aprovação de Loteamentos e Desmembramentos pelos Estados

🟢 Competência Estadual:

🏳️ Cabe aos Estados disciplinar a aprovação de loteamentos e desmembramentos pelos Municípios nos seguintes casos:

🔹 I - Áreas de Interesse Especial
✅ Loteamentos ou desmembramentos situados em áreas de proteção ambiental, cultural, histórica, paisagística ou arqueológica, conforme legislação estadual ou federal;

🔹 II - Áreas Limítrofes e Regiões Metropolitanas
✅ Quando o loteamento ou desmembramento estiver na divisa entre Municípios ou localizado em regiões metropolitanas ou aglomerações urbanas, conforme definido em lei estadual ou federal;

🔹 III - Grandes Loteamentos
✅ Quando o loteamento ocupar uma área superior a 1.000.000 m².

⚠️ Nos municípios que integram regiões metropolitanas, a anuência e o exame prévio do projeto caberão à autoridade metropolitana.

📌 Art. 14 – Definição de Áreas de Proteção Especial

📝 Regulamentação pelo Estado:

Os Estados devem definir, por decreto, as áreas de proteção especial mencionadas no inciso I do artigo 13 (áreas de preservação ambiental, cultural, histórica, etc.).

📌 Art. 15 – Normas para Projetos de Loteamento e Desmembramento

📜 Competência Estadual:

Os Estados estabelecerão, por decreto, as regras a serem seguidas pelos projetos de loteamento e desmembramento situados nas áreas mencionadas no art. 13.

📌 Parágrafo único – Respeito ao Planejamento Municipal:

✔ As normas estaduais devem considerar as exigências urbanísticas do planejamento municipal, garantindo harmonia entre a regulamentação estadual e as diretrizes locais.

🔹 Resumindo!

▶ O Estado tem um papel regulador quando o loteamento/desmembramento ocorre em áreas especiais, regiões metropolitanas ou tem grande extensão;

▶ Cabe à autoridade metropolitana a análise dos projetos nessas áreas;

▶Os Estados regulamentam as regras por decreto, sempre respeitando o planejamento dos Municípios. ✅🏡

📌 Art. 16 – Prazos para Aprovação de Parcelamentos e Obras

📜 A lei municipal deve estabelecer os prazos para:

✔ 📑 Aprovação ou rejeição de projetos de parcelamento do solo;

✔ 🏗️ Aceitação ou recusa das obras de urbanização executadas.

📌 § 1º – Presunção de Rejeição 🚫
✔ Se o Poder Público não se manifestar dentro do prazo, considera-se que:

📜❌ O projeto foi rejeitado.

🚧❌ As obras foram recusadas.

⚠ 💰 O responsável pelo projeto poderá exigir indenização caso a omissão do Município cause prejuízos.

📌 § 2º – Prazos Aplicáveis em Municípios Omissos ⏳

Se o Município não tiver legislação específica, aplicam-se os seguintes prazos:

⏳  90 dias para a aprovação ou rejeição do projeto.

⏳ 60 dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização.

🔹 📌 Resumindo!

🏛️ O Município deve regulamentar os prazos para decisões sobre parcelamento do solo;

📣 ❌ Se o Poder Público não se manifestar, considera-se que negou o pedido ( havendo prejuízos, cabe indenização em caso de omissão).

📜 Caso o Município não tenha lei específica, valem os prazos gerais (90 dias para aprovação e 60 dias para aceitação das obras). ✅

📌 Art. 17 – Destinação das Áreas Públicas em Loteamentos

🚧 Proteção das Áreas Públicas: 

Os seguintes espaços não podem ter sua destinação alterada pelo loteador após a aprovação do loteamento:

▶ 🏞️ Espaços livres de uso comum;

▶ 🚗 Vias públicas e praças;

▶ 🏛️ Áreas destinadas a edifícios públicos;

▶ 🏗️ Outros equipamentos urbanos previstos no projeto.

⚠️ Exceções à Regra

✔ A alteração da destinação só será permitida em dois casos:

⏳ Caducidade da licença do loteamento.
📜 Desistência formal do loteador.

⚠️ Mesmo nesses casos, devem ser seguidas as exigências do Art. 23 da Lei.

🔹 Resumindo!

▶ Após a aprovação do loteamento, as áreas públicas previstas no projeto não podem ter sua finalidade modificada. 🚫;

▶ Somente em casos excepcionais (caducidade da licença ou desistência do loteador), pode haver alteração, mas com regras específicas (do art 23 desta lei).

📌 Art. 18 – Registro no Cartório de Imóveis

⏳ Prazo para Registro (Art. 18)

✔ Após a aprovação do loteamento ou desmembramento, o loteador tem 180 dias para solicitar o registro imobiliário, sob pena de caducidade da aprovação.

📌 📋 Documentos Necessários para o Registro (Art. 18, incisos I a VII)

▶ 📜 Título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula (exceto nos casos do § 4º e § 5º);

▶ 📖 Histórico da propriedade nos últimos 20 anos, com documentos comprobatórios;

▶ 🚫 Certidões negativas de:

• 💸 Tributos federais, estaduais e municipais sobre o imóvel;

• 📜 Ações reais relativas ao imóvel (últimos 10 anos);

• ⚖️ Ações penais contra o loteador, por crimes contra o patrimônio ou contra a administração pública.

▶ 📄 Certidões adicionais:

• 📢 Protestos de títulos, pelo período de 5 anos (Art. 18, IV, "a");

• ⚖️ Ações cíveis contra o loteador, pelo período de 10 anos (Art. 18, IV, "b");

• 📜 Situação jurídica atualizada do imóvel (Art. 18, IV, "c").

▶  Cópia do ato de aprovação do loteamento e termo de verificação da execução das obras, que incluirá:

• 🏗️ Execução de vias de circulação;

• 🏡 Demarcação dos lotes, quadras e logradouros;

• 💧 Obras de escoamento das águas pluviais;

• 📆 Cronograma máximo de 4 anos, prorrogáveis por mais 4 anos, acompanhado de um instrumento de garantia para execução das obras (Art. 18, V).

• ✍️ Exemplar do contrato padrão de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão (Art. 18, VI).

• 💍 Declaração do cônjuge do requerente, consentindo com o registro do loteamento (Art. 18, VII).

📌 🔍 Restrições e Exceções (Art. 18, §§ 1º a 8º)

⚠️  Ações e protestos NÃO impedem o registro, exceto se relacionados a crimes contra o patrimônio ou administração pública (Art. 18, §2º)

🚨 O título de propriedade será dispensado em parcelamentos populares destinados às classes de menor renda, quando:

• O imóvel foi declarado de utilidade pública;

• Há um processo de desapropriação judicial em curso;

• Há imissão provisória na posse, sendo promovido por órgãos públicos (Art. 18, §4º).

⚠️  Empresas de capital aberto podem substituir algumas certidões por demonstrações financeiras e informações publicadas pela Comissão de Valores Mobiliários (Art. 18, §6º).

⚠️ Certidões de ações cíveis ou penais podem ser substituídas por impressão do andamento do processo digital (Art. 18, §7º).

⚠️ O imóvel pode servir como garantia ao Município ou ao Distrito Federal para execução de infraestrutura e financiamentos (Art. 18, §8º).

📌 Artigo 18-A – Patrimônio de Afetação no Loteamento Urbano

Explicação importante:

▶ O artigo 18-A da Lei de Parcelamento do Solo Urbano introduz a possibilidade de o loteador submeter o loteamento ao regime de afetação, ou seja, separar juridicamente o terreno, a infraestrutura e demais bens e direitos do empreendimento do restante do seu patrimônio pessoal. Isso garante que os recursos sejam destinados exclusivamente à execução das obras do loteamento e à entrega dos lotes urbanizados.

🏗️ Principais Características do Patrimônio de Afetação

✔ Separa os bens do loteamento do restante do patrimônio do loteador – Isso protege os compradores, evitando que dívidas do loteador interfiram na execução das obras;

✔ Os bens afetados só podem ser usados para o loteamento correspondente – Nenhum outro credor pode reivindicá-los, salvo aqueles ligados ao empreendimento;

✔ Evita problemas em caso de falência do loteador – Se a empresa falir, os bens do loteamento não entram na massa falida.

🔎 Principais Regras do Art. 18-A

1️⃣ Afetação é opcional – O loteador pode escolher se deseja submeter o empreendimento a esse regime;

2️⃣ O patrimônio afetado é separado – Os bens e direitos vinculados ao loteamento não se comunicam com o restante dos bens do loteador;

3️⃣ Garante a segurança dos compradores – O patrimônio afetado só responde pelas dívidas e obrigações do loteamento, garantindo que o dinheiro seja usado corretamente;

4️⃣ O loteador é responsável pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação;

5️⃣ Bens só podem ser dados como garantia em operações de crédito se o dinheiro for usado exclusivamente para o empreendimento.

⚖️ Finalidade do Patrimônio de Afetação

✅ Proteção dos adquirentes dos lotes – Se o loteador falir ou descumprir o contrato, o patrimônio do loteamento estará protegido;

✅ Transparência financeira – O dinheiro arrecadado não pode ser desviado para outras finalidades;

✅ Evita paralisação de obras – Se houver dificuldades financeiras, o patrimônio continua separado e pode ser gerenciado sem interferência externa.

📌 ⚖️ Regras do Patrimônio de Afetação (Art. 18-A, §§ 1º a 7º):

 🚫 O patrimônio afetado não se mistura com o patrimônio geral do loteador;

 ⚠️ O loteador responde pelos prejuízos causados ao patrimônio de afetação;

💰 Os bens do loteamento só podem ser dados em garantia em financiamentos voltados para infraestrutura;

🧩 Caso os direitos de crédito dos lotes sejam cedidos, o dinheiro dessa cessão também será integrado ao patrimônio de afetação;

🏦 O loteador deve administrar os recursos financeiros do patrimônio de afetação;

✅ Para loteamentos financiados, a venda dos lotes precisa da anuência da instituição financiadora;

📝 Averbação do patrimônio de afetação pode ser feita a qualquer momento no Registro de Imóveis (Art. 18-B).

📌 🕵️‍♂️ Fiscalização e Transparência (Art. 18-C e 18-D):

👥 Comissão de Representantes, Prefeitura ou instituição financiadora podem nomear um fiscalizador do patrimônio de afetação;

📝 O loteador deve apresentar, trimestralmente, relatórios sobre o andamento das obras (Art. 18-D, IV);

💰 Deve ser mantida uma contabilidade completa e separada do patrimônio afetado (Art. 18-D, VIII);

🗂️ O fiscalizador pode acessar todos os documentos do patrimônio de afetação (Art. 18-D, VII).

📌 ⚖️ Proteção contra Falência do Loteador (Art. 18-F)

🚫 O patrimônio afetado NÃO pode ser atingido em caso de falência ou insolvência do loteador;

❌ Os bens do loteamento NÃO entram na massa falida, garantindo que os compradores recebam os lotes.

📌 Extinção do Patrimônio de Afetação (Art. 18-E):

🛑 O patrimônio de afetação se extingue quando:

✦ O órgão público emite o termo de verificação da infraestrutura concluída;
✦ Os títulos de propriedade são registrados em nome dos adquirentes;
✦ Todas as obrigações do loteador forem quitadas com eventuais financiadores.

 📌 Art. 19 Procedimento para Registro do Loteamento:

1️⃣ Análise da documentação – O Oficial do Registro de Imóveis examina a documentação apresentada pelo loteador;

2️⃣ Encaminhamento à Prefeitura – Caso os documentos estejam em ordem, o Oficial comunica a Prefeitura para ciência do pedido;

3️⃣ Publicação do Edital – O pedido de registro será publicado por 3 (três) dias consecutivos em jornal, contendo um pequeno desenho de localização da área;

4️⃣ Prazo para impugnação – Qualquer interessado pode impugnar o registro dentro de 15 (quinze) dias corridos, contados a partir da última publicação;

5️⃣ Ausência de impugnação – Se não houver impugnação, o registro será feito imediatamente;

6️⃣ Impugnação do registro – Se houver impugnação, o Oficial do Registro notificará o loteador e a Prefeitura, dando prazo de 5 (cinco) dias para manifestação;

7️⃣ Decisão judicial – Caso a impugnação persista, o processo será enviado ao juiz competente, que ouvirá o Ministério Público em 5 dias e decidirá.

📰 📌 Regras de Publicação do Edital:

📍 Onde o edital deve ser publicado?

✔ Capitais – Publicação no Diário Oficial do Estado e em um jornal de circulação diária;

✔ Demais municípios – Publicação em jornal local, e, na ausência deste, em jornal da região.

 📌 Art. 21 - Procedimento para Registro em Múltiplas Circunscrições:

1️⃣ Registro inicial – O requerente deve solicitar o registro do loteamento na circunscrição onde estiver localizada a maior parte da área loteada;

2️⃣ Registro nas demais circunscrições – Após o registro inicial, o loteador deve solicitar sucessivamente o registro nas demais circunscrições imobiliárias, comprovando o registro feito anteriormente.

🚨  Se houver recusa em qualquer circunscrição, o Oficial do Registro de Imóveis deve comunicar às demais circunscrições para o eventual cancelamento dos registros já feitos, exceto na situação do §4º.

🛑 Regras e Restrições

📍 Proibição de fracionamento de lotes entre circunscrições

🚫 Nenhum lote pode estar situado em mais de uma circunscrição imobiliária.

📍 Proibição de registros simultâneos

🚫 O interessado não pode solicitar registros do mesmo loteamento simultaneamente em diferentes circunscrições.

⚠️ Caso isso ocorra, todos os atos praticados serão considerados nulos.

📍 Efeito do não registro completo

📄❌ Enquanto todos os registros não forem concluídos, o loteamento será considerado como não registrado para todos os efeitos legais.

📍 Exceção ao cancelamento de registros

⛔ Se um registro for negado em uma circunscrição, isso não significa automaticamente o cancelamento do registro já realizado em outra circunscrição;

✔ Para manter o registro válido, o interessado pode solicitar a manutenção da parte registrada e submeter o restante do loteamento a nova aprovação municipal.

📌 O Artigo 22 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano estabelece que, a partir da data do registro do loteamento, certas áreas passam automaticamente a integrar o domínio do Município. Isso garante que espaços essenciais à coletividade sejam incorporados ao patrimônio público, assegurando o desenvolvimento urbano planejado e sustentável.

 📌 Quais áreas passam ao domínio do Município?

🏠 Vias públicas – ruas e avenidas previstas no projeto do loteamento;

🌳 Praças e espaços livres – áreas de lazer e recreação que foram planejadas dentro do parcelamento;

🏫 Áreas destinadas a edifícios públicos – espaços reservados para escolas, postos de saúde, delegacias, etc;

🔌 Equipamentos urbanos – Infraestrutura essencial, como redes de saneamento, iluminação pública e áreas para transporte coletivo.

⚠️ O que significa a transferência ao Município?

📍 Perda da propriedade pelo loteador:

🚫 O loteador não pode mais reivindicar propriedade ou explorar economicamente essas áreas.

📍 Uso exclusivamente público:

✔ As áreas transferidas devem ser utilizadas para fins coletivos, respeitando o planejamento urbano aprovado.

📍 Administração municipal:

🕵️ O Município passa a ser responsável pela manutenção e fiscalização dessas áreas.

📌 Artigo 23 – Cancelamento do Registro do Loteamento:

O cancelamento do registro do loteamento é um procedimento que exige requisitos específicos para garantir a segurança jurídica dos adquirentes e o planejamento urbano. 

⚠️ Só pode ocorrer nas hipóteses previstas em lei.

❌ Hipóteses de cancelamento do registro do loteamento:

▶ ⚖ Por decisão judicial – Determinação do Poder Judiciário;

▶ 💼 A pedido do loteador – Desde que haja anuência da Prefeitura (ou do Distrito Federal) e nenhum lote tenha sido objeto de contrato;

▶ 👥 A pedido do loteador e de todos os adquirentes – Necessário o consentimento da Prefeitura (ou Distrito Federal) e do Estado.

🏛 A Prefeitura e o Estado podem se opor ao cancelamento se:

✔ Houver impacto negativo no desenvolvimento urbano;

✔ Já tiverem sido feitos melhoramentos públicos na área loteada ou em suas adjacências.

📢 Publicação do edital e impugnação:

➡︎ 📰 O Oficial do Registro de Imóveis deve publicar um edital resumido do pedido de cancelamento.

➡︎ ⏳ Prazo para impugnação: 30 dias contados da última publicação.

➡︎ ⚖ Se houver impugnação, o juiz decide após ouvir o Ministério Público.

🔍 Vistoria judicial obrigatória

👨‍⚖️ Antes de homologar o cancelamento, o juiz deve comprovar que não há adquirentes instalados na área loteada.

📂 Artigo 24 – Acesso aos Registros do Loteamento

📖 Consulta pública garantida

✔ Qualquer pessoa pode acessar os registros e contratos do loteamento no cartório, a qualquer momento.

✔ Dispensa de pagamento de custas ou emolumentos, mesmo para busca de informações.

📌 Art. 25º – Irretratabilidade

⚠️ Os compromissos de compra e venda não podem ser desfeitos unilateralmente.

📌 O que significa?
Os seguintes contratos sobre lotes urbanos não podem ser desfeitos unilateralmente após sua formalização:

🏠 Compromissos de compra e venda;
🔄 Cessões e promessas de cessão
📜Contratos que atribuam direito à adjudicação compulsória

📌 Efeito jurídico principal:
🔒 Irretratabilidade – Uma vez firmado, o contrato não pode ser revogado por uma das partes.

📌 Se o contrato estiver registrado:
🏛️ Direito Real Oponível a Terceiros – Se o contrato estiver devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, ele se torna oponível a terceiros, ou seja, ninguém pode contestar sua validade ou ignorá-lo.

⚠ Importante:

🔹 O comprador pode exigir a adjudicação compulsória, ou seja, obter a propriedade do imóvel judicialmente caso o vendedor não cumpra sua parte;

🔹 A irretratabilidade protege o comprador e garante a segurança do negócio imobiliário.

📌 Art. 26º – Requisitos do Contrato

🚨 O contrato deve conter:

✔️ Nome e CPF das partes
✔️ Localização e dimensões do lote
✔️ Preço, forma de pagamento e taxas de juros

⚠️ Se o loteador não entregar a infraestrutura, o comprador pode:

✔️ Suspender o pagamento
✔️ Exigir regularização pelo poder público

📌 Art. 37º – Proibição de Venda de Lotes Irregulares

🚔 É crime vender lotes sem registro no cartório de imóveis.

🚧 Venda e Regularização de Loteamentos – Regras e Penalidades:

A legislação prevê regras rigorosas para a venda de lotes, determinando a necessidade de registro e regularização do loteamento. Além disso, estabelece penalidades para loteamentos clandestinos e irregulares.

📌 Proibição da venda de loteamentos não registrados (Art. 37):

❌ 🏠 Vedado vender ou prometer vender qualquer lote de loteamento ou desmembramento não registrado no cartório de imóveis.

📌 Consequências para loteamentos não registrados ou irregulares (Art. 38):

➡︎ ⛔ 💰 Suspensão de pagamento – O adquirente deve parar de pagar as prestações e notificar o loteador para que regularize o loteamento;

➡︎ 💸 🏦 Depósito das prestações – As prestações devidas devem ser depositadas no Registro de Imóveis, e só poderão ser movimentadas com autorização judicial;

➡︎ 🏛 A Prefeitura ou o Ministério Público podem notificar o loteador para regularizar a situação;

➡︎ ⚖ Regularização judicial – Caso o loteador regularize o loteamento, pode solicitar ao juiz a liberação das prestações depositadas;

➡︎ 📢 Após reconhecimento da regularidade, o loteador deve notificar os adquirentes para retomarem o pagamento.

⚠️ Se o loteador não cumprir os requisitos no prazo, perderá o direito às prestações depositadas.

📌 Nulidade da rescisão por inadimplência (Art. 39):

🚫 É nula qualquer cláusula que determine a rescisão do contrato por inadimplência do adquirente se o loteamento não estiver regularmente inscrito.

📌 Intervenção do Poder Público para regularização (Art. 40)

➡︎ 🏛 A Prefeitura pode intervir se o loteador não regularizar o parcelamento, para evitar prejuízos ao desenvolvimento urbano e proteger os compradores;

➡︎ 💰 A Prefeitura pode levantar os depósitos das prestações feitas pelos adquirentes para custear a regularização;

➡︎ 💸 Se houver prejuízo financeiro, o loteador será cobrado pelo valor remanescente;

➡︎ ⚖ A Prefeitura pode adotar medidas judiciais para garantir a regularização.

⚠ A regularização não pode contrariar regras sobre áreas urbanas e requisitos de loteamento (Art. 3º e 4º da Lei).

📌 Garantia de propriedade para o adquirente (Art. 41)

📝 ->🏡 Após a regularização do loteamento, o comprador pode obter o registro de sua propriedade, comprovando o pagamento integral do preço do lote.

📌 Expropriação e sanções (Art. 42 ao 47):

▶ 📄❌ Áreas não registradas não são consideradas loteadas para fins de indenização em desapropriações.

▶ 🏗 Se um loteamento foi irregularmente executado, as áreas públicas destinadas à infraestrutura não podem ser alteradas.

▶ 💰 Se o loteador não respeitou as exigências legais, ele deve ressarcir a Prefeitura com o dobro da área pública que deixou de destinar corretamente.

▶ Municípios, Estados e o Distrito Federal podem desapropriar áreas urbanas para reorganização e desenvolvimento.

▶ ⚖️ O loteador e os vizinhos podem entrar com ação judicial para impedir construções que violem normas urbanísticas.

▶ ⚠ Se o loteador fizer parte de um grupo econômico, qualquer empresa ou pessoa beneficiada pelo loteamento irregular será solidariamente responsável pelos danos aos compradores e ao poder público.

 📌 Competência e procedimentos judiciais (Art. 48 e 49):

✦ ⚖ O foro competente para ações relacionadas à lei é o da comarca onde está localizado o loteamento;

✦ 📜 Notificações e intimações devem ser feitas pessoalmente ou, caso o destinatário não seja encontrado, por edital;

✦ ⌛ O prazo começa a contar 10 dias após a publicação do edital.

💡 RERUMINDO!

🚫 A venda de loteamentos irregulares é proibida;
✔ A Prefeitura pode intervir para regularizar loteamentos;
✔ O comprador pode suspender o pagamento e exigir a regularização.
⚖️ O loteador responde por irregularidades e pode ser acionado judicialmente.
👌 O adquirente tem garantido o direito à propriedade após regularização.

🚨 Crimes Contra a Administração Pública (Art. 50)

É crime iniciar ou efetuar loteamento sem autorização ou em desacordo com a legislação, resultando em pena de reclusão e multa.

🔴 Atos considerados crimes

🏗️ Loteamento ou desmembramento ilegal
➡️ Iniciar ou realizar loteamento sem aprovação do órgão público competente;

📜 Descumprimento das exigências administrativas
➡️ Executar loteamento sem cumprir as condições da licença municipal.

📰 Propaganda enganosa sobre a legalidade do loteamento
➡️ Divulgar informações falsas em anúncios, contratos ou qualquer meio, omitindo irregularidades.

🚨 Pena: Reclusão de 1 a 4 anos + multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente.

⚖ Para a configuração do crime previsto no artigo 50, inciso I, da Lei n. 6.766/79 é necessário que o sujeito ativo realize modificações físicas na área a ser loteada ou desmembrada, ou ao menos dê início a tais alterações, sem que para tanto tenha autorização do órgão público competente, ou o faça em desacordo com a legislação aplicável. (STJ - HC: 121718 PR/12)

🛑 Crime Qualificado (Parágrafo Único do Art. 50)

O crime é ainda mais grave quando há:

📦 Venda ou promessa de venda de lotes não registrados
➡️ Comercializar lotes sem o devido registro no cartório de imóveis;

🏡 Loteamento sem título legítimo de propriedade
➡️ Executar loteamento sem ser o proprietário legal da área.

⚠️ Omissão fraudulenta de informações
➡️ Esconder informações essenciais sobre o loteamento para enganar compradores.

🚨 Pena: Reclusão de 1 a 5 anos + multa de 10 a 100 vezes o maior salário mínimo vigente.

👥 Responsabilidade de Terceiros (Art. 51)

Quem participar ou auxiliar nos crimes acima responderá pelas mesmas penas, incluindo:

✔ 👨‍💼 Mandatários de loteadores;

✔ 🏢 Diretores e gerentes de empresas envolvidas.

🏛 Crime de Registro Fraudulento (Art. 52)

📜 Registrar loteamento ou desmembramento sem aprovação:

➡️ Efetuar registro cartorial ilegal, sem cumprir as exigências legais;

📑 Registrar contratos de compra e venda de loteamentos irregulares:
➡️ Formalizar contratos de venda de lotes não regularizados, enganando compradores.

🚨 Pena: Detenção de 1 a 2 anos + multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente, além de sanções administrativas.

👀 Perceba que somente o crime de "REGISTRAR" possui pena de DETENÇÃO!