🤝 1. BILATERAL e SINALAGMÁTICO

🔄 Duas partes com obrigações recíprocas

➡︎ 🏠 Locador: entregar o imóvel, manter forma, reparar danos do uso normal
➡︎ 👤 Locatário: pagar aluguel, conservar o imóvel, devolver como recebeu

💰 2. ONEROSO

▶ Sempre há retribuição em dinheiro. Se gratuito, seria comodato.

▶ Implica o binômio: uso x aluguel

▶ Ambas as partes buscam vantagem econômica

⚖️ 3. COMUTATIVO

➡︎ Equilíbrio entre as prestações

💵 Aluguel em moeda nacional (R$)
✅ Pode haver correção por índice oficial (ex: IPCA)

🗣️ 4. CONSENSUAL

➡︎ Acordo verbal ou escrito já basta.

▶︎ Não precisa da entrega do imóvel para se aperfeiçoar

▶︎ Basta o acordo entre as partes

📃 5. NÃO SOLENE

✦ Pode ser verbal ou escrito, independentemente do valor

✦ O recibo de aluguel é prova suficiente da relação locatícia

📆 6. DE TRATO SUCESSIVO / CONTINUADO

🏳️ 7. NÃO É ATO TRANSLATIVO DE DOMÍNIO

⚑ Não exige que o locador seja o dono
⚑ Basta ter posse com poderes de disposição

▶ Pode locar:
🔹 Usufrutuário
🔹 Usuário
🔹 Superficiário
🔹 Locatário autorizado a sublocar

🚫 Nu-proprietário não pode locar

Aplica-se a Lei 8.245/91:

✅ Locação de imóvel urbano residencial, comercial ou misto

Não se aplica:

🚫 Imóvel público 🏛️
🚫 Vaga de garagem autônoma 🚗
🚫 Espaço para outdoor 📢
🚫 Apart-hotel com serviços 🏨
🚫 Leasing de imóvel 💸

🔑 Palavra-chave: Solidariedade presumida

➡️ Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, presume-se que todos são solidários, salvo se houver cláusula em contrário.

📌 Ou seja, qualquer um deles pode ser cobrado pela totalidade das obrigações contratuais.

🏘️ Parágrafo único – Habitações coletivas

👥 Quem mora em habitação coletiva multifamiliar é presumido como locatário ou sublocatário.

➡️ Ex: pensões, repúblicas, cortiços.

⚠️ Não é necessário contrato formal com todos os ocupantes: a presunção é jurídica.

🔑 Palavra-chave: Prazo livre + consentimento conjugal

✅ O contrato de locação pode ter qualquer prazo.

⚠️ Mas, se for igual ou superior a 10 anos, depende de vênia conjugal (consentimento do cônjuge).

👰‍♂️ Isso protege o cônjuge de possíveis prejuízos ou longas amarras patrimoniais.

💬 Parágrafo único – E se não houver vênia?

➡️ O cônjuge não será obrigado a cumprir o prazo além de 10 anos.

🧠 Mnemônico: "Dez anos de aluguel… só com aval da aliança!"

🔑 Palavra-chave: Estabilidade + rescisão com multa

➡︎ ✅ Enquanto durar o contrato, o locador não pode pedir o imóvel de volta, via de regra.

➡︎ 🚪 Já o locatário pode devolver antes do prazo, mas:

⚑ Deve pagar a multa contratual proporcional ao tempo restante
⚑ Se não houver cláusula de multa → será fixada judicialmente

📬 Parágrafo único – Isenção de multa (transferência de trabalho)

▶ 🏃 Se o locatário for transferido pelo empregador (público ou privado) para outra cidade:

• 👉 Fica dispensado da multa
• 📅 Desde que notifique o locador por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência

🧠 Dica-mnemônica: "Mudou por ordem do chefe? Sem multa, só com aviso prévio!"

🔑 Palavra-chave: Rito adequado para reaver o imóvel

📌 A única ação adequada para o locador retomar o imóvel locado é a ação de despejo. 🚫 Não serve a ação possessória (ex: reintegração ou manutenção), mesmo que o locador esteja sendo "despossuído".

📎 Parágrafo único – Exceção: desapropriação

➡️ Se o imóvel for desapropriado, com imissão de posse pelo expropriante, não se aplica o art. 5º;

🚨  Nesse caso, o contrato é rompido por força de lei, não cabendo despejo.

🧠 ENTENDENDO A DIFERENÇA:

🔐 AÇÃO DE DESPEJO

🔑 Base:

• Relação contratual locatícia 📑

• Foco no inadimplemento de cláusulas contratuais ou na posse indevida de imóvel alugado 🏘️

• Depende de um contrato de locação entre locador e locatário.

⚖️ Objetivo:

• Desocupar o imóvel por motivos como falta de pagamento 💸 ou término do contrato 📅

• Cumprir obrigações contratuais de desocupação.

📝 Exemplo:

• O locatário não paga o aluguel por vários meses ou excede o prazo do contrato, o locador solicita a desocupação do imóvel ⚖️🏠.

🛡️ AÇÃO POSSESSÓRIA (ex: reintegração)

🔑 Base:

• Situação fática possessória 🏠

• Foco na posse, sem referência a qualquer relação contratual ou obrigacional.

• Não depende de contrato entre as partes ✖️

⚖️ Objetivo:

• Recuperar a posse de algo perdido ou invadido de forma violenta ou clandestina 🚪🔒

• Restaurar a situação anterior da posse.

📝 Exemplo:

• Uma pessoa teve sua casa invadida e quer reaver a posse da propriedade 👮‍♂️.

⚠️ STJ – Info 774 e 751: Não se aplica o princípio da fungibilidade! Ou seja, ação possessória ≠ ação de despejo.

🔑 Palavra-chave: Aviso prévio de 30 dias

✉️ O que diz a lei?

➡️ O locatário pode encerrar o contrato a qualquer momento se ele for de prazo indeterminado.
📌 Para isso, deve:

• Enviar aviso por escrito

• Com mínimo de 30 dias de antecedência

🧠 Dica-mnemo: "Sai do imóvel, mas avisa com 30 dias de folga!"

🧾 Parágrafo único – E se não avisar?

➡️ Se o inquilino não der o aviso prévio, o locador pode cobrar:

• 💰 Uma quantia equivalente a 1 mês de aluguel + encargos

• Essa quantia compensa a ausência do aviso e os prejuízos da saída repentina

💡 Entenda com clareza:

📆 Quando se aplica?

✔️ Contratos com prazo indeterminado (sem data de fim ou já prorrogados automaticamente)
✔️ Quando o locatário quiser sair sem motivo específico

❗ Não se confunde com:

• 🧯 Rescisão de contrato com prazo determinado (Art. 4º → exige multa proporcional)

• 🚪 Despejo por inadimplência ou outras causas (Art. 9º em diante)

🧠 RESUMO MENTAL:

🔸 Quer sair de boa? → Avisa com 30 dias
🔸 Saiu sem avisar? → Paga 1 mês de aluguel como penalidade

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