Propriedade - Um Resumo Didático dos Pontos Mais Importantes

11/02/2025

📘Conceito

A propriedade é um direito real complexo, definido no art. 1.228 do Código Civil. Ela reúne quatro atributos principais:

📌 Mnemônico: G.R.U.D → Gozar, Reivindicar, Usar e Dispor.

📋 Tipos de Propriedade

⚖️ Direito de Reivindicar

📂 Exercido por meio de ação reivindicatória, que exige comprovação de domínio.

⏱ Prescrição? Não se extingue pelo tempo, exceto em caso de defesa por usucapião.

📜 Artigo 1.228 do CC: "o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha."

⚖️ Distinção entre Propriedade e Domínio

Para parte da doutrina, domínio e propriedade seriam conceitos sinônimos. No entanto, para a melhor doutrina:

💡 Exemplo prático: Um comprador que já quitou o imóvel exerce o domínio, mas não a propriedade enquanto não registrar o título.

🌐 Função Social e socioambiental da Propriedade

O art. 1.228, § 1º do Código Civil e o art. 186 da Constituição Federal estabelecem que o direito de propriedade deve atender a finalidades sociais, econômicas e ambientais.

🏡 Função Social

🌳 A propriedade rural cumpre sua função social quando atende simultaneamente aos seguintes requisitos:

📌 Aproveitamento racional e adequado.
📌 Preservação do meio ambiente.
📌 Observância das leis trabalhistas.
📌 Exploração que favoreça o bem-estar dos trabalhadores.

🌿 Função Socioambiental

📌 Impõe ao proprietário a preservação de recursos naturais, o equilíbrio ecológico, e o respeito ao patrimônio histórico e cultural.

📌 Obrigação Propter Rem: A responsabilidade ambiental acompanha o imóvel, independentemente do proprietário atual.

💡 Precedente do STJ: O proprietário pode ser responsabilizado por danos ambientais causados por um proprietário anterior.

🏢 Multipropriedade ou "Time Sharing"

A multipropriedade é um regime em que vários proprietários compartilham o uso de um imóvel em períodos alternados. Essa modalidade foi regulamentada pela Lei nº 13.777/2018.

📋 Direitos dos Multiproprietários (art. 1.358-I do CC):

Usar e gozar o imóvel durante o período correspondente à fração de tempo.
Ceder o uso por locação ou comodato.
Alienar ou onerar a fração de tempo, independentemente da anuência dos demais multiproprietários.
Participar das assembleias do condomínio, com direito a voto.

⚖️ Obrigações dos Multiproprietários (art. 1.358-J do CC):

Contribuir com despesas condominiais;
Manter o estado de conservação do imóvel;
Comunicar imediatamente defeitos ou avarias;
Responder por danos causados ao imóvel;
Desocupar o imóvel dentro do prazo estipulado.

👥 Modalidades de Uso da Multipropriedade

💡 Administração: Cabe a um administrador designado pelo instrumento de instituição ou eleito em assembleia.

🔀 Multipropriedade 🆚 Condomínio

É importante entendermos que multipropriedade é, na verdade, uma espécie de condomínio. No entanto, tais modalidades não se confundem! Há diversas diferenças entre elas, das quais as principais são:

🔑 Atributos e Extensão da Propriedade

📋Atributos

📜 Extensão (art. 1.229 do CC)

"A propriedade do solo abrange o espaço aéreo e o subsolo na medida em que sejam úteis ao seu exercício."

⚠️ Limitações:

O proprietário não pode se opor a atividades de terceiros em profundidades ou alturas sem interesse legítimo.
Não abrange jazidas minerais, potenciais hidrelétricos ou monumentos arqueológicos, que são regulados por legislação especial.

🚩 Formas de Aquisição da Propriedade

🏠Principais Formas de Aquisição da Propriedade Imóvel

🔍Formas Originárias e Derivadas

📝 Observações sobre a Aquisição Derivada

🗂️ Registro do Título:
Conforme o STJ, para a transferência da propriedade, é necessário que o título translativo seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. REsp 1743088-PR (STJ, 2019).

📜 Procuração em causa própria (in rem suam):
Trata-se de uma autorização para o outorgado agir em seu próprio interesse, mas não é considerada título translativo. O outorgante continua sendo o titular do direito, e o registro da transferência continua necessário. REsp 1345170-RS (STJ, 2021).

💰 Responsabilidade sobre Tributos:
Em aquisições derivadas, o novo proprietário responde pelas dívidas que recaem sobre o imóvel, como tributos.

⚖️ Sistema Causal e Registro Imobiliário

No Brasil, a transmissão de propriedade imobiliária segue o sistema causal romano. Isso significa que:

📜 Artigo 1.245 do CC:

"Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis."

🏢 Atributos do Registro Imobiliário

🏡 Registro Torrens

O Registro Torrens, introduzido no Brasil em 1890 e regulado pela Lei nº 6.015/1973, foi criado pelo irlandês Sir Robert Richard Torrens na Austrália. É um sistema facultativo, destinado a proteger proprietários de imóveis rurais contra ações possessórias e reivindicatórias, conferindo maior segurança jurídica. Seu diferencial está na emissão de um título com presunção absoluta de veracidade, não admitindo provas em contrário, desde que o imóvel esteja registrado no Sistema Comum obrigatório.

Esse sistema de registro imobiliário, válido para imóveis rurais, cria uma presunção absoluta de propriedade.
Desde que feito de forma regular, o Registro Torrens não pode ser contestado.

🏡 Sucessão Hereditária de Bens Imóveis

📜 Conceito:

A sucessão hereditária é uma forma de aquisição derivada que ocorre com o falecimento do titular do bem. Ela é regida pelo art. 1.784 do Código Civil:

"Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários."

🎯 Princípios Importantes

🏷️ Características da Sucessão:

Inclui todos os bens, direitos e deveres do falecido.
Pode ser legítima (conforme a lei) ou testamentária (de acordo com a vontade do de cujus).
Dispensa a necessidade de formalização imediata no cartório, pois a transmissão ocorre por força de lei.

🧩 Aquisição por Acessão

⚙️ Informações gerais

🔎 Detalhes Importantes (ilhas, aluvião e avulsão)

🔎 Detalhes Importantes sobre Álveos Abandonados

🏗️ 🌿 Detalhes importantes sobre Construções e Plantações

⏳ Usucapião

Há várias espécies de usucapião. Abordaremos primeiro as mais cobradas em provas e, ao final, mencionaremos rapidamente algumas espécies mais excepcionais.

A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade ou de outros direitos reais (ex.: servidão e enfiteuse). Ela ocorre pela posse contínua, pacífica e com animus domini (intenção de dono), após o decurso de tempo determinado em lei.

🔍 8.1 Generalidades

📌 A usucapião busca dar juridicidade a situações de fato prolongadas no tempo, sendo uma prescrição aquisitiva, ou seja, cria direitos, em vez de extingui-los.

📌 Submete-se às causas de suspensão e interrupção previstas no Código Civil.

❌ Exclusão: Bens públicos, em qualquer natureza, são insuscetíveis de usucapião, conforme o art. 102 do CC e os arts. 183 e 191 da CF/88.No entanto, há exceções:

🚨 A Constituição de 1934, no artigo 113, § 4º vedou a aquisição de terras devolutas por usucapião. Essa vedação foi mantida nas constituições seguintes. Assim, Terras devolutas rurais usucapidas antes da Constituição de 1934 são reconhecidas, pois os prazos anteriores consumados não foram atingidos pela vedação constitucional. O Supremo Tribunal Federal (STF) e outros tribunais reconhecem que a vedação constitucional não afeta situações jurídicas perfeitas formadas antes da Constituição de 1934. Ou seja, se o prazo legal da usucapião foi cumprido antes dessa data, o direito é reconhecido e protegido.

📋 Requisitos Gerais

⚖️ Súmula 193 do STJ: O direito de uso de linha telefônica pode ser adquirido por usucapião.

🚫 Bens Imateriais: A jurisprudência majoritária nega a possibilidade de usucapião sobre bens como ações de empresas, marcas ou patentes.

⏳ Oposição e Decurso do Prazo

🔗 Acessio Possessionis (Art. 1.243 do CC)

🧲 Acessão que permite a soma das posses do atual possuidor e seus antecessores para completar o prazo necessário.

🚫 Bens Insuscetíveis de Usucapião

⚖️ STJ, REsp 1.876.058/SP: Imóveis em liquidação não podem ser usucapidos.

🏠 Usucapião Ordinária de Bens Imóveis

Prevista no art. 1.242 do CC, a usucapião ordinária exige justo título e boa-fé, além dos requisitos gerais.

⏳Prazo: 10 anos, reduzido para 5 anos se o possuidor adquiriu o imóvel de forma onerosa, com registro cancelado, e estabeleceu sua moradia ou realizou investimentos produtivos.

🏡 Usucapião Extraordinária de Bens Imóveis

Regida pelo art. 1.238 do CC, ocorre após 15 anos de posse contínua, independentemente de justo título ou boa-fé.

⚖️ STJ, Tema 985: O tamanho do imóvel não impede a usucapião, mesmo se for menor que o módulo urbano ou rural.

🚨 Usucapião Especial (Constitucional)

A Constituição prevê duas modalidades especiais, ambas relacionadas a bens imóveis:

⚠️ Importante ressaltar que o indivíduo não poderá ser proprietário de outro imóvel

👀 No entanto, o STJ entende que a aquisição de metade do imóvel não configura moradia própria, caso o possuidor tenha que pagar para usufruir do bem com exclusividade. Assim, o fato de ser proprietário de metade de um imóvel não incide a proibição contida no 1.240 do Código Civil.

🏠 Usucapião por Abandono do Lar (Familiar)

Prevista no art. 1.240-A do CC, aplica-se quando um dos cônjuges ou companheiros mantém posse exclusiva após o outro abandonar o lar.

💡 Enunciado 500 do CJF: Essa modalidade se aplica a todas as formas de família, incluindo uniões homoafetivas.

🏙️ Usucapião Especial Urbana Coletiva

Prevista no art. 10 do Estatuto da Cidade, permite a usucapião coletiva de imóveis em áreas urbanas informais.

🌿 Usucapião Indígena

Prevista no Estatuto do Índio (Lei nº 6.001/73), essa modalidade garante a propriedade plena de terras ocupadas por indígenas durante 10 anos, desde que não sejam terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais ou reservas.

🛠️ Principais Formas de Aquisição da Propriedade Móvel

A propriedade móvel também pode ser adquirida sob duas formas: Originária ou derivada.

📌 Originária: não há intermediação de outra pessoa na aquisição. Exemplos: Ocupação, achado de tesouro e usucapião.

📌 Derivada: existe transferência de direito por intermédio de outra pessoa.
Exemplos: Especificação, confusão, comissão, adjunção, tradição e sucessão.

⏳ Usucapião de Bens Móveis

A usucapião de bens móveis está regulamentada nos artigos 1.260 a 1.262 do Código Civil.

Tipos:

⚖️ Jurisprudência Importante:

⚖️ É possível usucapir bem móvel furtado, desde que tenha cessado a clandestinidade ou a violência. STJ – REsp 1637370-RJ

⚖️ Contratos de arrendamento mercantil impedem a usucapião até que a dívida seja considerada prescrita. STJ – REsp 1528626-RS

📦 Ocupação

Definida pelo art. 1.263 do Código Civil, ocorre quando uma pessoa se assenhoreia de coisa sem dono, adquirindo-lhe a propriedade.

🛑 Limites Legais à Ocupação:

Certos bens não podem ser ocupados, pois possuem destinação pública ou proteção especial. Exemplos:

Bens públicos: Rios, praças, estradas e imóveis pertencentes ao Estado são inalienáveis, conforme os arts. 98 e 102 do Código Civil.
Áreas de preservação ambiental: A ocupação de áreas protegidas é vedada por leis ambientais, salvo em casos de regularização fundiária específica.

💰 Achado do Tesouro

O tesouro é definido como um depósito antigo de coisas preciosas, oculto e sem memória de quem seja o dono (art. 1.264 do CC).

Regras de Divisão:

💡 O tesouro será por inteiro do enfiteuta quando ele mesmo for o descobridor

📦 Tradição

A propriedade de bens móveis é transferida pela tradição, conforme o art. 1.267 do CC.

⚠️ Aspectos Importantes:

🎨 Especificação

A especificação ocorre quando alguém cria uma nova coisa a partir de matéria-prima alheia (art. 1.269 do CC).

🔗 9.6 Confusão, Comissão e Adjunção

Essas formas derivadas de aquisição envolvem a união de bens pertencentes a diferentes donos (art. 1.272 do CC).

❌ Perda da Propriedade Móvel e Imóvel

⚠️ Nos casos de alienação e renúncia os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.

📌 Pontos Específicos sobre Abandono (Art. 1.276 e Lei 13.465/2017)

🔄 Propriedade Resolúvel

A propriedade resolúvel ocorre quando esta está condicionada ao cumprimento de um termo ou condição (art. 1.359 do CC). Com o implemento da condição ou termo, a propriedade se extingue, podendo ser reivindicada pelo beneficiário da resolução. Enquanto não ocorre a resolução, o titular concentra todos os poderes inerentes à propriedade, podendo dispor do bem (venda, garantia, etc.).

⚠️ O art. 1.360 CC, na verdade, trata de propriedade REVOGÁVEL, não resolúvel. Foi um erro técnico cometido pelo legislador.

📚 Comentários Doutrinários Importantes

📌 Diferença entre Causa Originária e Causa Superveniente

⚖️ Modelos de Propriedade Resolúvel

💡 Enunciado Importante!

🚗 Propriedade Fiduciária

É uma modalidade de propriedade resolúvel de coisa MÓVEL INFUNGÍVEL, que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor (art. 1.361 do CC).

📝 Conceito e Estrutura da Propriedade Fiduciária